一、保安服务内容

1、全************消防系统年检、停车场管理等，维持上访秩序，及时发现和消除安全隐患、开展定线和变线巡逻。依法办事，文明值勤，严格管理，保障单位财产和干部职工人身财产权益不受侵害。

2、依照行业标准，根据大楼管理规定与服务要求，制订切实可行的安保服务整体方案和应急处置预案，突发事件反应迅速，预案处置有力。

3、在采购人的组织领导下，做好内部治安综合治理工作。配合采购人，发现并报告各类治安案件。配合公安机关，打击违法犯罪活动。其它属于安保服务范围内的工作以及临时交办的与安保有关的任务。

******消防广播系统************消防设施设备状态良好。

******消防系************************消防站，

并对人员定期进行培训。

6、负责夜间指定区域的关、开灯，负责禁烟场所的劝烟。

二、保安服务要求

1、中标人制定的保安工作相关规定和制度，须报备采购人认可后执行。

2、中标人需切实增强保安队伍的整体能力，提高保安队伍发现隐患、排查隐患、解决隐患的履职水平。对保安人员管理要遵循“奖优罚劣、多劳多得、关怀到位”的原则，制定“分类分岗位分标准”的薪酬机制，制定星级管理制度、安全考核制度、奖惩激励制度。

3、中标人要按照“合理利润”的原则，在每月10日前将保安服务报表报送采购人，包括每月保安上岗考勤表（保安签字）、每月发放的保安费用清单、工资单等费用详单（含工资、奖金、补贴、夏季冷饮费、高温费及法定节假日加班工资费用，办理社保等各项费用），采购人依据中标人提供的账务资料，按实支付。采购人随机抽查工资、考核等报表的真实性，对于工资、考核等报表账实不符的，有权终止合同。

4、中标人要足额发放高温费、冷饮费、年终奖励等员工福利，为保安人员缴足社保（养老保险、医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险）和商业保险，按采购人要求提供服装。

5、设置暂列金（中标后由采购人暂留），共1万元/年，包括临时加班费、保安星级管理考核奖、保安安全绩效奖、中标人管理绩效考核四项。以上四项内容，按照“按实发放”的原则，由中标人造册后，报采购人审核后发放。如果年末暂列金及考核金有余款，需以年终绩效的形式，全部发放至在岗在职的保安。

6、保安管理层人员调整需经采购人同意。保安工作出现重大问题和疏漏，造成社会影响时，采购人有权责令中标人更换保安相关责任人，并由中标人赔偿采购人损失或扣减绩效奖金等责任承担方式。

7、所有保安上岗之前需岗前培训，培训资料报采购人备案。

三、保洁

1.建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施设置合理、完备，垃圾日清，保洁工作满足采购人需要和外来人员流量大的特点要求。

2.建筑外墙、屋面、室外场地、道路、地下室等保持清洁无积尘，无纸屑、树叶、烟头等杂物。

3.要求做室内保洁的共用会议室、楼梯、走道、大堂、阳台、平台等公共区域、采购人指定区域及开水间、卫生间，室内保洁要求顶面、墙面、地面清洁无尘，无蜘蛛网，无积水；室内设施表面、门窗等无灰尘；定期灭鼠、消杀除虫；大堂、室内主要通道地面无尘印。

4.大理石、花岗岩及电梯轿箱表面定期打蜡养护；会议室、接待室和其它功能室等定期吸尘、清洗、擦拭，随时保洁，确保随时可以使用。

5.室内外金属护栏、把手和电梯轿厢定期擦拭保养，确保无锈迹、污渍、汗渍。

6.路灯、草坪灯、牌匾、宣传栏牢固、安全、美观、整洁，无乱贴乱画现象。

7. 公共玻璃门、窗、隔断保持无污迹、灰尘；玻璃幕墙根据业主需要随时清洗。

8.地下停车场地面和管道、设施表面清洁无积水、积尘，顶面、墙面无灰尘和蜘蛛网。

9.保证楼层卫生间的用纸和洗手液提供和摆放；卫生间无明显异味。

10.未经采购人同意，禁止请外来人员在楼内搞装修和其他工程维修。

11. 外墙（包括玻璃幕墙、窗户）一年清洗一次；化粪池一季度清掏一次，有堵塞立即疏通。

******城市管理的有关标准和爱国卫生等有关规定，做好节能、制止餐饮浪费、限塑、垃圾分类、预防与灭治白蚁、定期消毒、消杀老鼠、蟑螂、蚊子、苍蝇等“四害”，并做好相关档案台账。

13. 做好动态保洁服务，确保服务范围内的卫生整洁、有序。室内公共区域的盆栽阔叶植物叶面无灰尘，盆内无纸屑、烟头。

四、会议服务方案

（一）服务内容与标准

（1）日常服务：做好物业服务范围内的日常会议会务服务。

（2）应急服务：应急会议优质服务，不限时间。

（3）培训要求：要求会议服务人员按专业礼仪单位会议服务进行培训。

（4）服务内容：包括共用会议室联系预定、会场安排布置、会议礼仪引导、席位牌摆放、会议期间茶水服务和会议结束后的整理清洁等。

共用会议室、接待室和所有电梯、卫生间的用纸、洗手液、茶叶由中标人负责。共用会议室及接待室用的会议席位签制作由采购人负责。

拟会务服务流程

１）服务流程

a、目的：规范会务活动的组织和开展，提高会议服务质量，满足甲方方需求。

b、接待准备工作

了解会务安排的频次及规模；

对会务设施及现状进行现场查看;

******服务中心;

２）会务接待方法

a、上岗前，自我检查做到仪容端庄整洁，符合要求

b、上岗后会务服务工作人员均要站姿端正，精神饱满面带微笑，随时作好接待出席会议的客人的准备。

c、会务前期准备服务

根据会务通知单，安排接待服务人员布置会场并作好清洁工作。

提前一小时对会议室进行全面检查，调节空调调温器，调到规定的温度，并在会前30分钟左右喷洒空气清新剂，保持室内空气清新。

开启会议照明，检查是否有故障，及时维修，确保亮灯率100%

准备会务用品：茶杯、杯托、茶叶、茶水、签到台、纸、笔等，物品的摆放按标准进行；

会议开始前20分钟，会议接待人员须在会议室门口立岗迎候参加会议的客人到达。接待人员立岗须做到精神饱满，仪表、仪容端庄大方且面带微笑；

迎接客人入座时，要求面带微笑，礼貌用语，举止大方，手、语并用；

提供茶水服务顺序是先主宾后客人，然后按顺时针提供服务，在客人较多的情况下，二人以上服务时，分正反两个方向，但不可将主人放在最后

茶水添加时，须在距客人背后30公分左右操作。茶水倒至七分满，并注意客人的动态，以免发生碰撞，服务过程中，须忙而不乱，快而稳地将茶水送到客人面前。

摆放茶杯时，声音要轻。

３）会议期间服务

会议开始后，在会议室门口挂上会议进行中的牌子。

会务人员一般不得随意进入会议室（服务除外），确有紧急事项，会务人员可用纸条传递信息

在需要音箱进行会议时，需有专人定岗现场服务，随时处理会议进行中音箱的故障等

送茶水等物品时，应从客人的右侧进入，入茶杯时要快便要稳、要轻，每隔20分钟加茶。

４）会议结束后工作

检查会议室内是否有电器设备损坏，发现损坏是时及时通知工程人员进行修复清理会议桌上的资料、茶杯等物品，并送到储水间进行清洗消毒。

桌面及地面的清洁

布置会议室，桌椅摆放整齐，恢复原样关闭所有的电源照明、窗户、会议室门。

当天会议使用的横幅及指示牌内容应在会议结束后立即整理。

５）会务完毕检查

******服务中心，对整个情况进行书面记录，并存档保存，以便提高服务质量。

五、建筑本体的养护和管理方案

（一）建筑物日常维修养护

1.建筑物外观、各种指示标识完好、清洁，记录完整，确保该项目各办公楼房屋、门窗、门锁的完好和正常使用。

2.建筑物及附属设施按计划维修、维护，建立维修回访制度且记录完整。

3.每年向采购人提交建筑物年度维修养护计划，每月向采购人提交建筑物月度维修养护记录。委托中标人组织实施的单项费用在500元以上的项目，必须由采购方现场监督实施。

4.建筑物本体完好率98%以上，物业临修、急修及时率98%以上，维修合格率100%。室外场地、道路的完好率98%以上。

（二）设备设施管理

1.供配电系统

按国家规范对供电系统进行严格管理，高压配电室实行24小时有人值守，建立严格的配送电运行制度、电力电气维修制度和配电房管理制度；定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，确保供配电设备运行良好，做到安全、合理、节约用电；供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，检修合格率100%；确保供电线路及设施完好无损；管理和维护好避雷接地的设备设施；制定切实可行的供配电应急预案，设备状态标识明显。确保各电器仪表显示正常。确保该项目各办公楼内各电表度数据准确。按照国家要求对设备进行年检。

2. 给排水设备

保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，按照国家标准定期检测水质；定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，临修合格率100%；确保抄集的该项目各办公楼内分列的水表行度数据准确。

3. 空调系统

建立空调及新风系统运行管理制度和安全操作规程，保证空调及新风系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；制定科学合理的经济运行和节能降耗措施；定期对中央空调循环水系统进行杀菌灭藻处理及除浮锈、除油化学清洗；定期检修养护空调及除湿设备，定期清洗过滤网，保证空调及除湿设备、设施处于良好状态；空调及除湿系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，临修合格率100%。对需要年检的设备按照国家要求对设备进行年检。空调维保事项必须严格执行相关法律法规规定，且维保单位和维保方案须事先报经采购人同意。

4. 照明系统（含室内外灯光）

外观整洁无缺损、松落和安全隐患，光源完好率、维修更换及时率100%，无昆虫、蜘蛛网、积尘等。

5. 电梯日常管理

建立电梯运行管理、安全管理制度。电梯安全措施齐全、有效，确保通风、照明及其它附属设施完好。轿厢、井道保持清洁。电梯运行、养护记录完备。编制电梯应急预案，规定应急处理人员抵达现场时限，及时、正确、有效处理电梯困人等故障（特殊时期要视采购人要求，安排技术人员现场候命）。按照国家要求对设备进行年检。严格执行《特种设备安全监察条例》和《中华人民共和国特种设备安全法》等有关规定。维保单位和维保方案须事先报经采购人同意（采购人有权要求更换不胜任的技术人员）。

6、避雷检测

每年按照国家规定对物业服务范围内建筑物进行避雷检测，确保建筑物防雷装置完好。